Inleiding
Een financieringstaxatie beoogt de financier een beter inzicht te geven in de kwaliteit van het getaxeerde object als
zekerheidstelling voor een financiering. Die kwaliteit wordt niet alleen bepaald door de waarde. Ook de
instandhoudingslasten kunnen een rol spelen (invloed op de betalingsdiscipline van debiteur, toekomstige
financieringsbehoefte e.d.).
De beschikbare tijd en het kostenaspect brengen met zich mee dat aan het onderzoek en de rapportage van de
taxatie grenzen moeten worden gesteld. Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere
financieringstaxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport financiering woonruimte.
Dit normblad is van toepassing voorzover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld.
Bij de taxatie wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings)factoren , informatiebronnen e.d. Slechts een
deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. De beoordeling en de rapportage zijn
afgestemd op het doel van de taxatie. De taxateur is gaarne bereid tot het verstrekken van een nadere toelichting aan
de opdrachtgever.
Voor zover ook informatie is ingewonnen bij derden zoals de gemeentelijke overheid, wordt dat in het rapport expliciet
aangegeven.
Met betrekking tot het getaxeerde object verklaart de taxateur dat hij, noch een kantoor of onderneming waarbij hij
direct of indirect enig belang heeft, betrokken is bij een financieringsaanvraag of transactie.
Privaatrechtelijke aspecten
Teneinde inzicht te krijgen in de juridische gesteldheid van het object wordt de taxateur geacht op de hoogte te zijn
van de inhoud van het kadastraal plan, kadastraal uittreksel en het meest recente eigendomsbewijs. Aan de hand
daarvan wordt in hoofdlijnen een beeld gegeven van de eigendomsrechten, eventuele zakelijke rechten en andere
rechten en verplichtingen. Bij appartementsrechten en lidmaatschapsrechten coöperatieve vereniging doet de taxateur
onderzoek naar het bestaan van de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen. In de regel zal de
administrateur/bestuurder van de betreffende vereniging of recente (financiële) bescheiden van de vereniging als
informatiebron dienen.
Bij erfpachtrechten zal de taxateur zich op hoofdlijnen vergewissen van de erfpachtvoorwaarden.
Omschrijving object en omgeving
De taxateur verstrekt de financier een beeld van het object en zijn omgeving. De informatie wordt gegeven op basis
van visuele waarneming en plaatselijke bekendheid van de taxateur.
Onderhoudstoestand
Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object
als geheel. Dit gebeurt op basis van een visuele -steeksproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt
gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen
sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig
zijn van gebreken. De onderhoudskosten zijn sterk afhankelijk van de wijze van uitvoering.
Bij de beoordeling van de onderhoudstoestand staan centraal de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan
van buitengewone instandhoudingskosten. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten
beschouwing.
De taxateur doet onderzoek naar het eventueel bestaan van (vooraankondigingen tot) aanschrijvingen (ex artikel 14 tot
en met 20 Woningwet) als concrete omstandigheden duiden op het mogelijk bestaan van dergelijke aanschrijvingen.
De taxateur zal een nader (bouwkundig) onderzoek adviseren als naar zijn oordeel twijfel of onduidelijkheid bestaat
over de bouwkundige of onderhoudstoestand.
Verontreiniging
De taxateur verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar
materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde
beïnvloeden.
In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele
inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebronnen. De
taxateur raadpleegt in ieder geval de (overheids)instantie die ter plaatse de zorg van het registeren van
eerdergenoemde verontreinigingen op zich heeft genomen dan wel de door die instantie uitgegeven inventarisatie
(gids/lijst) van (mogelijk) verontreinigde locaties.
Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve
milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze
milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn.
In met name oudere objecten kan sprake zijn van asbesthoudende materialen, die lang niet altijd bij een taxatie
kunnen worden opgemerkt.
Onderbouwing waarde-oordeel
Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. In de regel gebeurt dit door middel van objectvergelijking,
waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. Mocht de
objectvergelijkingsmethode buiten beschouwing zijn gebleven, dan zal de taxateur dit in het rapport motiveren. Tenzij
in het rapport expliciet anders is aangegeven, hanteert de taxateur de waardebegrippen zoals hierna gedefinieerd:
- Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik
De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van
huur en gebruik en op de voor het onroerend goed meest
geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest
biedende gegadigde zou zijn besteed.
- Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat
De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in
verhuurde staat en op de voor het onroerend goed meest
geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest
biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn
besteed.
- Executiewaarde vrij van huur en gebruik
De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens
plaatselijk gebruik bij aanbieding vrij van huur en gebruik,
door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
- Executiewaarde in verhuurde staat
De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens
plaatselijk gebruik bij aanbieding in verhuurde staat (met
door de geldgever gegeven toestemming), door de meest
biedende gegadigde zou zijn besteed.
Publiekrechtelijke aspecten
De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig
worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De publiekrechtelijke vereisten
voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders
met de opdrachtgever is overeengekomen. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de
publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken.
Visuele object-presentatie
Het taxatierapport bevat ten minste één afbeelding van het object, waarbij bij voorkeur ook de omgeving in beeld wordt
gebracht.
|